• Comunione, condominio, locazione

Condominio e Locazione

Comunione, condominio, multiproprietà, locazione e comodato

Il nostro team di Avvocati si occupa di varie problematiche inerenti i beni immobili, quali:

  • scioglimento della comunione e divisione;
  • nomina e revoca degli amministratori e loro responsabilità;
  • impugnazione delle deliberazioni assembleari;
  • ripartizione delle spese;
  • adozione o modifica delle tabelle millesimali;
  • innovazioni alle cose comuni;
  • lastrico solare;
  • cortile e parcheggio;
  • dissenso dei condomini rispetto alle liti;
  • regolamento condominiale;
  • recupero delle spese e opposizione alla ingiunzione di pagamento per spese condominiali, in realtà, non dovute;
  • multiproprietà, specialmente per i rapporti tra amministratore (spesso la stessa impresa che l’ha costruita ovvero un’emanazione di questa) ed i singoli multiproprietari ovvero tra la multiproprietà e l’albergo a questa spesso annesso ed avente, però, una gestione diversa;
  • locazione, sia ad uso abitativo che commerciale, dalla predisposizione del contratto alle vicende inerenti lo sfratto per morosità (risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento del canone), lo sfratto per finita locazione (risoluzione del contratto scaduto, senza però che sia avvenuto il rilascio dell’immobile), la licenza per finita locazione (risoluzione del contratto di locazione non ancora scaduto, con effetto al momento della scadenza), l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (dovuta a patto che la cessazione del rapporto di locazione non dipenda da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore ovvero da una procedura concorsuale), la prelazione (cioè, preferenza del conduttore o inquilino) nell’acquisto dell’immobile locato;
  • comodato, dalla predisposizione del contratto alla vicissitudini relative all’inadempimento delle parti alle obbligazioni assunte (soprattutto la mancata restituzione da parte del comodatario);
  • risarcimento del danno, pagamento della penale o della caparra confirmatoria;
  • esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (quando, cioè, si chiede la pronuncia di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso: esempio tipico è il trasferimento della proprietà di un immobile che, attraverso il contratto preliminare, la controparte si era impegnata a trasferire, senza, però, avere poi rispettato tale impegno).

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Novità giurisprudenziali:

  • 30/06/2016 – Cassazione civile sez. II 30 giugno 2016 n. 13450

    In tema di condominio negli edifici, il corridoio di accesso alle singole unità immobiliari si presume comune ex art. 1117, n. 1, c.c., sicché è onere del condomino che ne vanti la proprietà esclusiva indicare il titolo relativo nell’atto costitutivo del condominio.

  • 24/06/2016 – Cassazione civile sez. II 24 giugno 2016 n. 13184

    Il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione.

  • 14/06/2016 – Cassazione civile sez. II 14 giugno 2016 n. 12235

    Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse a impugnare di nullità le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, allorché esse abbiano avuto per oggetto materie destinate a incidere sulla sua nuova sfera giuridica.

  • 27/08/2015 – Cassazione civile sez. III 27 agosto 2015 n. 17215

    La disposizione dell’art. 27 legge n. 392/1978, che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, è applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall’art. 42 della stessa legge e, tra questi, a quelli conclusi in qualità di conduttore da un ente pubblico territoriale. I gravi motivi devono consistere in un’esigenza oggettiva, imposta dal dover esercitare la funzione e soddisfare l’interesse pubblico che ne è oggetto in modo più idoneo rispetto a quanto assicuri l’esercizio della funzione stessa in atto mediante l’utilizzo del bene condotto in locazione.

  • 25/08/2015 – Cassazione civile sez. VI 25 agosto 2015 n. 17130

    In deroga all’art. 23 c.p.c. (Foro per le cause tra soci e tra condomini), il regolamento condominiale può stabilire la competenza per territorio di un Tribunale diverso da quello del luogo in cui è ubicato il condominio. Infatti, l’art.23 c.p.c. introduce un foro speciale esclusivo per le controversie tra condomini, stabilendo che per esse è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile condominiale; il carattere esclusivo del foro non significa che lo stesso sia anche inderogabile. Le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall’art. 28 c.p.c., e non vi rientra il foro per le cause tra condomini; il foro ex art. 23 c.p.c. è derogabile in presenza di un accordo tra le parti sul punto.

  • 24/08/2015 – Cassazione civile sez. II 24 agosto 2015 n. 17072

    Deve essere rimossa la canna fumaria montata sul muro di confine di un palazzo di pregio, in quanto altera notevolmente l’estetica dell’edificio, impone una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi e costituisce turbativa al godimento della luce.

  • 24/08/2015 – Cassazione civile sez. II 24 agosto 2015 n. 17268

    Le delibere riguardanti la ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (fattispecie relativa al pagamento di spese relative a box).

  • 06/08/2015 – Cassazione civile sez. II 06 agosto 2015 n. 16562

    Essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.

  • 06/08/2015 – Cassazione civile sez. II 06 agosto 2015 n. 16562

    Essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.

  • 04/08/2015 – Cassazione civile sez. II 04 agosto 2015 n. 16367

    La presunzione di condominialità del lastrico solare può essere vinta solo esibendo un titolo di proprietà idoneo. Ai fini della dimostrazione della proprietà del terrazzo è del tutto irrilevante la circostanza che ad esso si possa accedere esclusivamente dalla proprietà privata di un unico soggetto. A maggior ragione se l’accesso avviene attraverso un appartamento appartenente ad un altro corpo di fabbrica.

  • 28/07/2015 – Cassazione civile sez. II 28 luglio 2015 n. 15929

    Il condominio (o, come nella specie, i condomini che avevano notificato l’originario atto di citazione) non deve dare piena prova della proprietà di un bene ex art. 1117 c.c. in quanto è sufficiente per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale (fattispecie relativa a spazi nel sottotetto).

  • 27/07/2015 – Cassazione civile sez. III 27 luglio 2015 n. 15721

    L’art. 1588 (coordinato con l’art. 1218) c.c.., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell’incendio ed essa non sia a lui imputabile. Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fimi della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l’individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell’incendio stesso

  • 14/07/2015 – Cassazione civile sez. II 14 luglio 2015 n. 14697

    In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l’ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell’impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall’onere di contribuire alle relative spese).

  • 06/05/2015 – Cassazione civile sez. III 06 maggio 2015 n. 8998

    In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio. In tale contesto l’amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius.

  • 05/03/2015 – Cassazione civile sez. II 05 marzo 2015 n. 4508

    La recinzione della zona verde comune per evitare un indiscriminato calpestio dell’area, deliberata dall’assemblea dei condomini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in un’ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione o utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore. Al contrario, integrano gli estremi di innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e/o la funzionalità della cosa comune, tale da turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti.

  • 04/03/2015 – Comunione e condominio negli edifici, spese, matutenzioni e riparazioni, Cass. civ., sez. II, 04/03/2015 n. 4361

    In tema di spese per lavori di ristrutturazione del condominio, l’onere di provare l’eccedenza delle opere rispetto ai limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore con l’incarico giudiziale ex art. 1105 c.c. non può che spettare all’opponente, alla stregua del costante e generale principio giurisprudenziale che individua, nei giudizi oppositivi ex art. 615 c.p.c., nell’opponente la qualità di attore, con la conseguenza che, presumendosi legittimo il titolo posto a base dell’esecuzione, è tale parte, che lo confuta, gravata del compito di provare le circostanze impeditive, ostative o estintive all’attuazione coercitiva dello stesso.

  • 23/02/2015 – Comunione e condominio, deliberazione dell’assemblea, Cass. civ., sez. II, 23/02/2015 n. 3509

    In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attendendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Per tale delibera non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune.

  • 20/02/2015 – Cassazione civile sez. II 20 febbraio 2015 n. 3459

    L’incarico di amministratore condominiale può essere conferito anche senza l’utilizzo della forma scritta.

  • 29/01/2015 – Comunione e condominio, cose e servizi comuni, Cass. civ., sez. II, 29/01/2015 n. 1680

    L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l’esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all’art. 1118, comma 2 c.c., la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva cessione della comproprietà su una o più cose comuni (nella specie, le clausole contrattuali escludevano ad un condomino di servirsi, per accedere al suo ufficio, del corridoio e della scala condominiale).

  • 29/01/2015 – Comunione e condominio, spese, manutenzione e riparazione, Cass. civ., sez. II, 29/01/2015 n. 1674

    In tema di comunione condominiale e solidarietà passiva, la natura giuridica delle obbligazioni dei singoli condomini verso i terzi si fonda sul criterio di parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in misura proporzionale alle rispettive quote secondo quanto stabilito dagli artt. 752 e 1295 c.c. (fattispecie relativa all’azione promossa da una condomina, proprietaria di d un magazzino al piano scantinato e di locali adibiti ad esercizio commerciale, la quale aveva convenuto in giudizio il Condominio e tutti i singoli condomini, per sentirli condannare al risarcimento dei danni cagionati alla sua proprietà da infiltrazioni d’acqua e ristagni d’umidità e all’eliminazione delle relative cause).

  • 25/08/2014 – Comunione e condominio in genere – Cass., sez. III, 25/08/2014 n. 18164

    Poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.; né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

  • 01/08/2014 – Comunione e condominio in genere
    Cass., sez. II, 01/08/2014 n. 17556

    Il cavedio (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) – cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune – essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall’art. 1117, n. 1, c.c. tra i beni comuni, salvo titolo contrario; la presunzione di proprietà comune non può essere vinta, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall’appartamento di uno dei condomini, o dal fatto che costui abbia provveduto anche a collocarvi una pilozza, lo scaldabagno e l’impianto di illuminazione, in quanto l’utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del bene, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale.

  • 24/07/2014 – Comunione e condominio in genere
    Cass., sez. II, 24/07/2014 n. 16971

    Ove lo spazio destinato per legge a parcheggio di una costruzione sia rispettato, poiché addirittura maggiore rispetto a quanto previsto dalla concessione e dal progetto, nessun diritto potrà essere rivendicato dal proprietario di quell’edificio sulle ulteriori aree di parcheggio, eccedenti la misura minima di legge, poste a servizio di altri immobili oggetto della medesima concessione ed attribuiti in proprietà esclusiva ad altri soggetti. Infatti il diritto reale d’uso spetta sulle distinte aree asservite agli edifici senza che possa vantarsi da parte dei proprietari un indistinto diritto sull’intera area asservita con il provvedimento concessorio.

  • 24/07/2014 – Cassazione civile sez. VI 24 luglio 2014 n. 16804

    Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all’impugnativa della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera, deducendo l’illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all’entità della spesa specificamente contestata.

  • 07/02/2014 – Condominio negli edifici – amministratore, attribuzioni e provvedimenti –
    Cassazione civile sez. II 07 febbraio 2014 n. 2859

    In tema di condominio negli edifici, non rientra nelle competenze dell’amministratore di condominio, ex artt. 1130-1131 c.c., la resistenza nel giudizio promosso da un condomino, o da un terzo, ed avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni.

  • 29/01/2014 – COMUNIONE E CONDOMINIO – Presunzioni di comunione – in genere – Cassazione civile sez. II 29 gennaio 2014 n. 1953

    Ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c., in mancanza di titolo, il sottotetto è compreso nelle parti comuni solo nel caso in cui il vano risulti oggettivamente destinato sia pure in via potenziale all’uso comune oppure all’esercizio di servizio di interesse condominiale. A tal fine si ritiene tuttavia essenziale fornire la prova del possesso o del compossesso.

  • 23/01/2014 – COMUNIONE E CONDOMINIO – Assemblea dei condomini negli edifici – Cassazione civile sez. II 23 gennaio 2014 n. 1445

    La conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall’ordine del giorno e non aliunde.

  • 29/01/2013 – Locazione.

    Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, qualora si verifichi una diminuzione nel godimento del bene, anche nell’ipotesi che tale evento sia imputabile al locatore, in quanto la sospensione dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima unicamente nell’ipotesi in cui manchi completamente la controprestazione da parte del locatore.

  • 15/01/2013 – LOCAZIONE – CONTROVERSIE -PROCEDIMENTO D’INGIUNZIONE – OPPOSIZIONE – FORMA – – OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO – PROPOSIZIONE CON CITAZIONE IN LUOGO DI RICORSO – EFFETTI. Cass., sezione III, 15 gennaio 2013 n. 797.

    In ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione proposta erroneamente con citazione, e non con ricorso, ferma la sua ammissibilità se iscritta a ruolo e depositata entro il termine di cui all’art. 641 cod. proc. civ., non è necessario che l’opponente richieda l’emanazione del decreto di fissazione dell’udienza di discussione da notificare all’opposto, dovendo il giudice d’ufficio disporre il passaggio dal rito ordinario al rito speciale, con ordinanza da notificare alla parte contumace.

  • 03/01/2013 – Condominio

    Non viola la privacy l’istallazione di telecamere all’interno del parcheggio condominiale. Legittima l’iniziativa del singolo condomino riconoscendo anche il diritto al rimborso delle spese sostenute per l’istallazione.

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Novità giurisprudenziali: all’interno di ciascuno dei sopra indicati argomenti è riportata una rassegna di relative sentenze.

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