Avvocato condominio

Le problematiche più diffuse curate da un avvocato condominio riguardano:

nomina dell’amministratore
revoca dell’amministratore
responsabilità dell’amministratore
impugnazione delle deliberazioni assembleari
ripartizione delle spese
modifica delle tabelle millesimali
innovazioni alle cose comuni
alterazione del decoro architettonico
lastrico solare
cortile e parcheggio
dissenso dei condomini rispetto alle liti
regolamento condominiale
recupero delle spese condominiali
opposizione alla ingiunzione di pagamento delle spese condominiali
lavori Superbonus 110%
supercondominio
multiproprietà, specialmente per i rapporti tra amministratore (spesso la stessa impresa che l’ha costruita ovvero un’emanazione di questa) ed i singoli multiproprietari ovvero tra la multiproprietà e l’albergo a questa spesso annesso ed avente, però, una gestione diversa

Nell’ambito del diritto condominiale la nostra attività è svolta in sede tanto stragiudiziale (si pensi, ad es., alla mediazione) quanto giudiziale, sia nei gradi di merito (Tribunale e Corte di Appello) che in Cassazione.

Domande/Risposte sul condominio

Seguono le risposte ad alcuni degli interrogativi posti dai nostri clienti in materia condominiale.

E’ sempre obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando il numero dei condomini è pari o superiore a nove.
Quando l’amministratore di condominio può essere revocato
L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea condominiale in ogni momento, ci sia o meno una giusta causa. L’amministratore, inoltre, può essere revocato dal Tribunale in caso di gravi irregolarità, come ad esempio quando non rende il conto della gestione.
Quanti giorni ho per impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale
Nell’ipotesi di annullabilità della deliberazione assembleare il termine per impugnare è di trenta giorni, nell’ipotesi di nullità non c’è un termine, in entrambi i casi è necessario rivolgersi ad un avvocato condominio.
Quando si possono modificare le tabelle di condominio
Le tabelle millesimali possono essere modificate quando sono conseguenza di un errore, quando sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio.
Quale maggioranza serve per deliberare i lavori ecobonus 110%
I lavori che possono usufruire dell’ecobonus 110% possono essere deliberati a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.
La maggioranza prevista per i lavori ecobonus 110% vale anche l’alterazione del decoro architettonico
Se l’intervento finanziabile con l’ecobonus 110% comporta un’alterazione del decoro architettonico dell’edificio, non è più sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio, ma è necessaria l’unanimità dei partecipanti al condominio.
L’assemblea condominiale che delibera i lavori ecobonus 110% può decidere anche degli interventi nei singoli appartamenti
Per gli interventi finanziabili con l’ecobonus 110% da eseguire presso le singole unità immobiliari è necessario il consenso dei proprietari di questi ultimi.
Nel supercondominio quando è obbligatorio nominare il rappresentante di ciascun edificio
Se i partecipanti al supercondominio sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea del supercondominio per la gestione della parti comuni e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante al singolo condominio può chiedere al Tribunale la nomina del rappresentante di quel condominio.

Contatti

Per le problematiche in materia condominiale contattate la sede di Bari del nostro studio, le caratteristiche principali della cui attività sono riportate in Home e Studio legale.

Novità giurisprudenziali

30.05.2023 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 15222 – I limiti stabiliti dal regolamento alle proprietà devono essere precisi per essere validi – Il regolamento di condominio può stabilire dei limiti all’utilizzo delle proprietà private. Questi limiti, che sono delle servitù prediali che la proprietà sopporta in favore del condominio, per essere validi ed efficaci devono essere espressi in modo preciso e non possono essere ricavati in via interpretativa dal giudice.
22.05.2023 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 14019 – Parcheggi a turno nel cortile condominiale: la Cassazione conferma la validità della delibera – Con il rigetto del ricorso da parte della Corte di legittimità, diviene definitiva la condanna di due condomini al rispetto delle delibere condominiali che hanno regolamentato l’uso dei parcheggi condominiali secondo una logica di turnazione.
11.05.2023 – Cassazione Civile – sez. II – sentenza n. 12795 – La veranda realizzata dai proprietari dell’attico deve essere rimossa – In tema di condominio, la sopraelevazione è disciplinata dall’art. 1227 c.c. per le nuove opere. La Cassazione precisa però che la sopraelevazione è vietata, non solo se le condizioni statiche dell’edificio non la permettono, ma anche se risulti lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio ovvero risulti necessaria l’autorizzazione dei condomini.
20.02.2023 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 5258 – Le spese condominiali di ordinaria amministrazione possono essere ripartite per unità abitativa – Nel caso in cui le tabelle millesimali non fossero disponibili, l’assemblea condominiale, al fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio.
16.02.2023 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 4865 – Cortile condominiale, il condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva deve fornire la prova – La chiostrina ha presunta natura condominiale, salvo l’esistenza di una proprietà esclusiva risultante da titolo contrario.
02.02.2023 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 3192 – Il condomino che agisce in giudizio contro il Condominio non ha diritto a partecipare all’assemblea – Nel caso di deliberazione assembleare avente ad oggetto il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il Condominio ed un singolo condomino, la compagine condominiale si scinde di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi. Ne consegue che il singolo condominio (in quanto portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) non ha diritto a partecipare all’assemblea.
30.01.2023 – Cassazione Civile – sez. II – sentenza n. 2712 – È sufficiente la maggioranza qualificata per l’approvazione delle tabelle millesimali – La proprietaria di un immobile ha impugnato la delibera condominiale, chiedendone la dichiarazione di nullità nella parte in cui erano state approvate le nuove tabelle millesimali.
22.07.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 22954/22 – Supercondominio, per le spese relative alle parti comuni rispondono i condòmini e non i condomìni – Legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i condomìni.
18.07.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 22541/22 – L’illegittima apertura di una portafinestra nel muro perimetrale – L’art. 1102 c.c. consente «l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso».
23.05.2022 – Cassazione Civile – sez. VI – 2 – ordinanza n. 16613/22 – Nessuna possibilità per il Condominio di agire nei confronti dell’assegnatario della casa familiare – Questo quanto deciso della Corte di Cassazione che ha respinto il ricorso azionato da un Condominio nei confronti dell’ex coniuge del proprietario di un appartamento di uno stabile di Bari per la riscossione delle spese condominiali.
16.05.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 15302/22 – L’obbligo di contribuzione alle spese condominiali per le parti comuni – «L’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del Condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i Condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni».
11.05.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 14969/22 – Per l’installazione del sistema di videosorveglianza in un Condominio non serve l’unanimità di tutti i condomini – Questo quanto deciso dalla Corte di Cassazione sul ricorso di una condomina di uno stabile di Torino.
09.05.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 14531/22 – La responsabilità solidale dell’acquirente dell’immobile per le spese condominiali pregresse è limitata al biennio precedente l’acquisto – «L’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore».
28.04.2022 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 13317/22 – Condominio: il cortile è di proprietà comune – I cortili rientrano, «salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costruzione del Condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità».
22.04.2022 – Cassazione Civile – sez. VI – 2 – ordinanza n. 12927/22 – Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina – L’amministratore deve specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso.
09.11.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 32806/21 – Distacco dal riscaldamento centralizzato: il singolo condomino può farlo purché… – È legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato anche senza necessità di autorizzazione da parte degli altri condomini, purché l’impianto non ne sia pregiudicato.
05.11.2021 – Le regole in tema di partecipazione alle spese per il rifacimento del lastrico solare – «Ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c.» deve partecipare «il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità».
08.07.2021 – Cassazione Civile – sez. Vi – ordinanza n. 19556/21 – Responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo – In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e non anche il Condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
24.06.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – ordinanza n. 18187/21 – Danno cagionato da omessa manutenzione delle parti comuni, il condomino danneggiato partecipa alle spese riparatorie – Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, «alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati».
24.06.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – ordinanza n. 18185/21 – Fuori il vecchio amministratore, non ancora nominato il nuovo: documenti da consegnare ai singoli condomini – Condannato il professionista estromesso dalla gestione di un complesso in Sicilia. Legittima la pretesa avanzata da alcuni condomini e mirata all’ottenimento della documentazione in possesso dell’amministratore uscente. Irrilevante la mancata nomina del nuovo amministratore.
11.06.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – ordinanza n. 16589/21 – Condominio e contitolarità delle aree pertinenziali – Il giudicato esterno formatosi a seguito di una sentenza della Corte di Cassazione è rilevabile anche d’ufficio, non solo quando emerga dagli atti prodotti nei giudizi di merito, ma anche nel caso in cui si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata, senza che possa qualificarsi come inammissibile l’eccezione o la produzione della sentenza divenuta irrevocabile.
03.06.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 15441/21 – La nuova canna fumaria va demolita se pericolosa e in violazione delle distanze –La ratio dell’art. 890 c.c. è quella di evitare che fumi nocivi ed intollerabili emessi dalle canne fumarie invadano le abitazioni e, trattandosi di tetti che coprono il medesimo fabbricato ad altezza diversa, tale scopo può essere raggiunto avendo come riferimento, per il calcolo delle distanze, il c.d. “colmo del tetto”, cioè la parte più alta dell’intero fabbricato e non già il tetto di copertura della porzione più bassa del medesimo fabbricato.
31.05.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 15142/21 – Diritto di proprietà: l’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile – I poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell’usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale. L’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è quindi imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell’”actio negatoria servitutis”, rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell’attore, bensì a respingere l’imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù.
05.05.2021 – Cassazione Civile – sez. III – ordinanza n. 11717/21 – L’amministratore di nomina giudiziaria ha un mandato limitato rispetto al professionista di nomina assembleare – Il mandato dell’amministratore di Condominio è diverso se nominato dall’assemblea o se di natura giudiziaria: nel primo caso ha durata di due anni, mentre nel secondo il rapporto è finalizzato al mero compimento dell’atto non compiuto e necessario per la gestione dello stabile. Superato l’impasse che aveva paralizzato l’attività del palazzo, il mandato dell’amministratore condominiale può cessare.
30.04.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 11464/21 – Comproprietà: giustificata la condanna restitutoria se risulta dimostrato l’impedimento assoluto del bene – Quando risulti dimostrata una sottrazione o un impedimento assoluto, da parte di un comproprietario, delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari, ovvero una violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c. è possibile affermare una illegittima sottrazione, da parte dei comproprietari delle concorrenti facoltà di godimento del bene comune, tale da giustificare una condanna restitutoria consentendo l’utilizzo del bene anche al comproprietario pretermesso.
28.04.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – ordinanza n. 11199/21 – Paga le spese straordinarie chi era condomino al momento della delibera assembleare – In caso di spese condominiali di carattere straordinario il Condominio è legittimato ad agire sia verso il condomino che era proprietario al momento della delibera assembleare che aveva deciso l’esecuzione dei lavori, sia verso il soggetto che ha acquistato l’immobile dal primo, ed è quindi responsabile per le somme dovute per l’anno in corso e per l’anno precedente. Nei rapporti interni tra i due debitori, invece, salvo patto contrario, a sostenere le spese sarà il soggetto proprietario al momento della delibera assembleare.
19.03.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 7876/21 – Indipendenza delle vicende debitorie dell’ente condominiale verso i suoi appaltatori e del condomino moroso verso il Condominio – L’obbligo del singolo di pagare al Condominio le spese dovute e le vicende debitorie del Condominio verso i suoi appaltatori rimangono del tutto indipendenti. Appare dunque evidente la diversità dell’azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti, rientrante nella legittimazione dell’amministratore, rispetto all’azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo.
11.03.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 6816/2021 – Infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del Condominio: sono corresponsabili lo stabile e il proprietario – La Suprema Corte ha ritenuto corresponsabili un Condominio ed il proprietario di un terrazzo ricoprente quest’ultimo, a causa di alcune infiltrazioni d’acqua provenienti dal manufatto per la mancata manutenzione.
10.03.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – 2 – ordinanza n. 6656/21 – Nell’impugnazione del regolamento condominiale devono essere convenuti tutti i condomini – Nell’azione di nullità del regolamento condominiale c.d. “contrattuale” sono litisconsorti necessari tutti i condomini, mentre resta privo di legittimazione passiva l’amministratore condominiale.
15.02.2021 – Cassazione Civile – sez. II – ordinanza n. 3847/21 – Il condomino può impugnare il rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea? Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individua- ordinali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al Condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c..
09.02.2021 – Cassazione Civile – sez. VI – ordinanza n. 3043/21 – Spetta all’assemblea condominiale l’approvazione del rendiconto e la gestione del residuo attivo In tema di condominio, la circostanza che si provveda, nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore, all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il Condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non è considerata una causa di invalidità. Essa non pregiudica, inoltre, né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese.
19.01.2021 – Cassazione Civile – sez. III – ordinanza n. 836/21 – Fatture esagerate: l’utente deve dimostrare il malfunzionamento del contatore In tema di somministrazione con registrazione del consumo mediante apparecchiature meccaniche o elettroniche, in virtù del principio di vicinanza della prova, spetta all’utente contestare il malfunzionamento del contatore richiedendone apposita verifica. Il gestore, a quel punto, avrà l’onere di provare che lo strumento sia perfettamente funzionante.
In tema di condominio, la circostanza che si provveda, nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore, all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il Condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non è considerata una causa di invalidità. Essa non pregiudica, inoltre, né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese.

30/06/2016 – Cassazione civile sez. II 30 giugno 2016 n. 13450 In tema di condominio negli edifici, il corridoio di accesso alle singole unità immobiliari si presume comune ex art. 1117, n. 1, c.c., sicché è onere del condomino che ne vanti la proprietà esclusiva indicare il titolo relativo nell’atto costitutivo del condominio.
24/06/2016 – Cassazione civile sez. II 24 giugno 2016 n. 13184 Il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione.
14/06/2016 – Cassazione civile sez. II 14 giugno 2016 n. 12235 Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse a impugnare di nullità le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, allorché esse abbiano avuto per oggetto materie destinate a incidere sulla sua nuova sfera giuridica.
27/08/2015 – Cassazione civile sez. III 27 agosto 2015 n. 17215 La disposizione dell’art. 27 legge n. 392/1978, che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, è applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall’art. 42 della stessa legge e, tra questi, a quelli conclusi in qualità di conduttore da un ente pubblico territoriale. I gravi motivi devono consistere in un’esigenza oggettiva, imposta dal dover esercitare la funzione e soddisfare l’interesse pubblico che ne è oggetto in modo più idoneo rispetto a quanto assicuri l’esercizio della funzione stessa in atto mediante l’utilizzo del bene condotto in locazione.
25/08/2015 – Cassazione civile sez. VI 25 agosto 2015 n. 17130 In deroga all’art. 23 c.p.c. (Foro per le cause tra soci e tra condomini), il regolamento condominiale può stabilire la competenza per territorio di un Tribunale diverso da quello del luogo in cui è ubicato il condominio. Infatti, l’art.23 c.p.c. introduce un foro speciale esclusivo per le controversie tra condomini, stabilendo che per esse è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile condominiale; il carattere esclusivo del foro non significa che lo stesso sia anche inderogabile. Le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall’art. 28 c.p.c., e non vi rientra il foro per le cause tra condomini; il foro ex art. 23 c.p.c. è derogabile in presenza di un accordo tra le parti sul punto.
24/08/2015 – Cassazione civile sez. II 24 agosto 2015 n. 17072 Deve essere rimossa la canna fumaria montata sul muro di confine di un palazzo di pregio, in quanto altera notevolmente l’estetica dell’edificio, impone una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi e costituisce turbativa al godimento della luce.
24/08/2015 – Cassazione civile sez. II 24 agosto 2015 n. 17268 Le delibere riguardanti la ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (fattispecie relativa al pagamento di spese relative a box).
06/08/2015 – Cassazione civile sez. II 06 agosto 2015 n. 16562 Essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.
06/08/2015 – Cassazione civile sez. II 06 agosto 2015 n. 16562 Essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.
04/08/2015 – Cassazione civile sez. II 04 agosto 2015 n. 16367 La presunzione di condominialità del lastrico solare può essere vinta solo esibendo un titolo di proprietà idoneo. Ai fini della dimostrazione della proprietà del terrazzo è del tutto irrilevante la circostanza che ad esso si possa accedere esclusivamente dalla proprietà privata di un unico soggetto. A maggior ragione se l’accesso avviene attraverso un appartamento appartenente ad un altro corpo di fabbrica.
28/07/2015 – Cassazione civile sez. II 28 luglio 2015 n. 15929 Il condominio (o, come nella specie, i condomini che avevano notificato l’originario atto di citazione) non deve dare piena prova della proprietà di un bene ex art. 1117 c.c. in quanto è sufficiente per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale (fattispecie relativa a spazi nel sottotetto).
27/07/2015 – Cassazione civile sez. III 27 luglio 2015 n. 15721 L’art. 1588 (coordinato con l’art. 1218) c.c.., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell’incendio ed essa non sia a lui imputabile. Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fimi della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l’individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell’incendio stesso
14/07/2015 – Cassazione civile sez. II 14 luglio 2015 n. 14697 In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l’ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell’impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall’onere di contribuire alle relative spese).
06/05/2015 – Cassazione civile sez. III 06 maggio 2015 n. 8998 In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio. In tale contesto l’amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius.
05/03/2015 – Cassazione civile sez. II 05 marzo 2015 n. 4508 La recinzione della zona verde comune per evitare un indiscriminato calpestio dell’area, deliberata dall’assemblea dei condomini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in un’ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione o utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore. Al contrario, integrano gli estremi di innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e/o la funzionalità della cosa comune, tale da turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti.
04/03/2015 – Comunione e condominio negli edifici, spese, matutenzioni e riparazioni, Cass. civ., sez. II, 04/03/2015 n. 4361 In tema di spese per lavori di ristrutturazione del condominio, l’onere di provare l’eccedenza delle opere rispetto ai limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore con l’incarico giudiziale ex art. 1105 c.c. non può che spettare all’opponente, alla stregua del costante e generale principio giurisprudenziale che individua, nei giudizi oppositivi ex art. 615 c.p.c., nell’opponente la qualità di attore, con la conseguenza che, presumendosi legittimo il titolo posto a base dell’esecuzione, è tale parte, che lo confuta, gravata del compito di provare le circostanze impeditive, ostative o estintive all’attuazione coercitiva dello stesso.
23/02/2015 – Comunione e condominio, deliberazione dell’assemblea, Cass. civ., sez. II, 23/02/2015 n. 3509 In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attendendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Per tale delibera non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune.
20/02/2015 – Cassazione civile sez. II 20 febbraio 2015 n. 3459 L’incarico di amministratore condominiale può essere conferito anche senza l’utilizzo della forma scritta.
29/01/2015 – Comunione e condominio, cose e servizi comuni, Cass. civ., sez. II, 29/01/2015 n. 1680 L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l’esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all’art. 1118, comma 2 c.c., la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva cessione della comproprietà su una o più cose comuni (nella specie, le clausole contrattuali escludevano ad un condomino di servirsi, per accedere al suo ufficio, del corridoio e della scala condominiale).
29/01/2015 – Comunione e condominio, spese, manutenzione e riparazione, Cass. civ., sez. II, 29/01/2015 n. 1674 In tema di comunione condominiale e solidarietà passiva, la natura giuridica delle obbligazioni dei singoli condomini verso i terzi si fonda sul criterio di parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in misura proporzionale alle rispettive quote secondo quanto stabilito dagli artt. 752 e 1295 c.c. (fattispecie relativa all’azione promossa da una condomina, proprietaria di d un magazzino al piano scantinato e di locali adibiti ad esercizio commerciale, la quale aveva convenuto in giudizio il Condominio e tutti i singoli condomini, per sentirli condannare al risarcimento dei danni cagionati alla sua proprietà da infiltrazioni d’acqua e ristagni d’umidità e all’eliminazione delle relative cause).
25/08/2014 – Comunione e condominio in genere – Cass., sez. III, 25/08/2014 n. 18164 Poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.; né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
01/08/2014 – Comunione e condominio in genere
Cass., sez. II, 01/08/2014 n. 17556 Il cavedio (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) – cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune – essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall’art. 1117, n. 1, c.c. tra i beni comuni, salvo titolo contrario; la presunzione di proprietà comune non può essere vinta, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall’appartamento di uno dei condomini, o dal fatto che costui abbia provveduto anche a collocarvi una pilozza, lo scaldabagno e l’impianto di illuminazione, in quanto l’utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del bene, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale.
24/07/2014 – Comunione e condominio in genere
Cass., sez. II, 24/07/2014 n. 16971 Ove lo spazio destinato per legge a parcheggio di una costruzione sia rispettato, poiché addirittura maggiore rispetto a quanto previsto dalla concessione e dal progetto, nessun diritto potrà essere rivendicato dal proprietario di quell’edificio sulle ulteriori aree di parcheggio, eccedenti la misura minima di legge, poste a servizio di altri immobili oggetto della medesima concessione ed attribuiti in proprietà esclusiva ad altri soggetti. Infatti il diritto reale d’uso spetta sulle distinte aree asservite agli edifici senza che possa vantarsi da parte dei proprietari un indistinto diritto sull’intera area asservita con il provvedimento concessorio.
24/07/2014 – Cassazione civile sez. VI 24 luglio 2014 n. 16804 Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all’impugnativa della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera, deducendo l’illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all’entità della spesa specificamente contestata.
07/02/2014 – Condominio negli edifici – amministratore, attribuzioni e provvedimenti –
Cassazione civile sez. II 07 febbraio 2014 n. 2859 In tema di condominio negli edifici, non rientra nelle competenze dell’amministratore di condominio, ex artt. 1130-1131 c.c., la resistenza nel giudizio promosso da un condomino, o da un terzo, ed avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni.
29/01/2014 – COMUNIONE E CONDOMINIO – Presunzioni di comunione – in genere – Cassazione civile sez. II 29 gennaio 2014 n. 1953 Ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c., in mancanza di titolo, il sottotetto è compreso nelle parti comuni solo nel caso in cui il vano risulti oggettivamente destinato sia pure in via potenziale all’uso comune oppure all’esercizio di servizio di interesse condominiale. A tal fine si ritiene tuttavia essenziale fornire la prova del possesso o del compossesso.
23/01/2014 – COMUNIONE E CONDOMINIO – Assemblea dei condomini negli edifici – Cassazione civile sez. II 23 gennaio 2014 n. 1445 La conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall’ordine del giorno e non aliunde.
29/01/2013 – Locazione. Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, qualora si verifichi una diminuzione nel godimento del bene, anche nell’ipotesi che tale evento sia imputabile al locatore, in quanto la sospensione dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima unicamente nell’ipotesi in cui manchi completamente la controprestazione da parte del locatore.
15/01/2013 – LOCAZIONE – CONTROVERSIE -PROCEDIMENTO D’INGIUNZIONE – OPPOSIZIONE – FORMA – – OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO – PROPOSIZIONE CON CITAZIONE IN LUOGO DI RICORSO – EFFETTI. Cass., sezione III, 15 gennaio 2013 n. 797.In ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione proposta erroneamente con citazione, e non con ricorso, ferma la sua ammissibilità se iscritta a ruolo e depositata entro il termine di cui all’art. 641 cod. proc. civ., non è necessario che l’opponente richieda l’emanazione del decreto di fissazione dell’udienza di discussione da notificare all’opposto, dovendo il giudice d’ufficio disporre il passaggio dal rito ordinario al rito speciale, con ordinanza da notificare alla parte contumace.
03/01/2013 – Condominio Non viola la privacy l’istallazione di telecamere all’interno del parcheggio condominiale. Legittima l’iniziativa del singolo condomino riconoscendo anche il diritto al rimborso delle spese sostenute per l’istallazione.

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